（来源：深圳楼市情报）
2019年已经过去一大半，那些对今年楼市的预测实现了哪些？楼市会不断趋稳，并且部分政策会放宽，至少在今年上半年来看，是极准的。
深圳上半年楼市成交在5月份有一个高峰，之后6月份又降了回来。深圳的利率在年初实现了一波小幅下跌，也算对2018年的预测有了一个交代！
但除此之外，2019年还有许多的新鲜的趋势，或在下半年表现得更加明显！
首先，地产已经很难再回到快速增长的年代， “短周期上下波动”向“长周期稳速”或成为2019年下半年楼市主旋律，另外开发商“业态多元”也将是长期趋势。下半年，全面放松楼市的政策信号，不太可能发生。重点冒尖儿城市难免会继续加码调控，部分二三线城市会有逐步阴悄悄放开的信号出现。
总体上，今年政策环境比去年更为乐观。“一城一策”下半年进入效果监测期！
深圳楼市
1、深圳楼市下半年供应两极分化
回顾2018年深圳的成交与房价数据。上半年成交增长，下半年自“730” 政策后，成交下滑。成交均价则在 5.4 万元 /㎡左右呈直线平稳走势。
龙岗、宝安成交面积占比达49%，供应集中在宝安区，其次为坪山、龙华、南山区，占比达 38%；供应面积集中在宝安区，占比达 30%。
无论新政前亦或新政后，深圳楼市均出现“冰火两重天”，西部热度整体高于东部。
有开盘去化不足50套的楼盘，亦有开盘去化达1000多套的楼盘，楼市去化分差明显。
对比东、西两区域，西部因区域规划优势明显，成交情况优于东部！
深圳的这一态势，将于2019年加重！
据统计，今年的整体供应量将不如去年，并且供应区域集中在龙岗、宝安、南山。
根据项目施工进度统计，预计 2019年全年新入市项目69个（住宅）， 项目集中在龙岗、宝安、南山，龙华， 占比达84%，其中龙岗23个、宝安15 个、南山 12 个。
依然是东西差距较为明显！
当然，在政策高压下，部分购买力入市将受到阻碍，加上2019年供应项目减少，预计今年全年的成交量不容乐观。
网签均价则维持当前平稳态势，不会有大涨也不会有大跌。
不排除市场成交整体低迷情况下，开发商采取“以价换量” 的方式维持走货。
但目前来看，开发商稳如泰山，并未有优惠信息的释放，只要不是急于缺钱，开发商还是倾向于慢慢出货…
2、下半年深圳利率或有一定松动
深圳政策调控有限度放松，长效机制加快推进，深圳当前执行政策已是历史最严，经过本轮调控后，投资需求得到有效抑制，调控成效凸显。
预计下半年，楼市政策将还会呈现出一波有限度的放松，主要体现在房贷利率优惠方面。
3、租赁市场将进一步完善发展
这一趋势纯碎就是废话，这一概念在任何城市都沸沸扬扬。但不乏深圳下半年会有租赁相关利好信息释放。
怎么样搞好租赁市场的体系，如何玩转租赁住房供应多元化，都是留给深圳市场亟待探讨的问题。
前段时间，租房实行指导价，也是这个系统中比较有创见的一部分。
最后---
最是不能回答的是“深圳房价会涨会跌”，深圳房市，已经脱离大行情一两年，升值空间的实现已经是一件非常具体的事。同样的价位，你买了那里涨了，但很有可能，我买了这儿跌了…
回归居住属性的深圳楼市，交通、学位才是硬通货！
全国楼市
4、住房高速开发时期将逐渐过去
出了名以高周转的碧桂园，在今年年初也略有改变策略放慢时速。观察近几年国内住房新开工面积，正在呈现规模高位的窄幅箱体运行。
参考日本的住宅开工量的走势，可以发现：
阶段一（1948-1960年）日本处于缓慢增长趋势，开工量年增速为1.7%，
但到了阶段二（1960-1972年）就进入快速增长期，增速达到了11.1%，
阶段三（1972-1996年）开始平稳或停滞，增速为负！
阶段四，（1996-2008年）急速下滑！
虽然每个国家因人口、经济、文化的差异不宜用城市与城市比对的方式去衡量，但国内开工面积量已然呈现“窄幅波动”趋势，未来十年也会如此，10年后或会出现快递走低..
那么，倒逼房地产转型，在业内已经不是什么新鲜事儿了。
5、“防过热”、“防过冷”仍然是下半年需谨小慎微的地方
经济下滑、动力缺失或将贯穿未来 10 年，在短期及中期内，既防过热 也防过冷，大水漫灌至少是不会在下半年及未来几年中出现的。
但 2019 年流动性有望在 2018年基础上“适度宽松”，刚需购房者获得的信贷倾斜有望提高。
然而房企资金压力仍大，债务到期将推动房企积极走货，获利预期会有一定的转变，由“短期回现”转向“长期收益”。
6、如何提高地产效率，成了房企们挖空脑门思考的问题，“业态多元”或是长期趋势
房企从单一的开发模式，逐渐进军影视、租赁、物业、农业、科技领域，在业内已经非常常见。
2017年是一个高峰，尽管这个过程中遇到许多艰辛，如万科的“万村计划”被叫停，银亿进军汽车行业导致资金链断裂而破产，恒大涉足多领域都没能捞到什么好处，但至少这条路大家都在走，而且不得不走！
7、下半年各城市供应量呈两极分化
一线城市“无地无房”都喊出了几百年，下半年各城市的分化或更为严重，一线城市商品住宅新增相较于去年或还会缩减。
但三四线城市的新增供应或在下半年放闸。
8、今年各省市GDP，增速会有一定下滑
2019年国内经济下行压力增加（全国多个区域已下调经济增长目标），中央基调“稳” 字先行，房地产政策环境将较2018 年乐观。
就拿广东省来说去年预计增速7%，但实际完成却是6.8%，尽管如此，今年的目标依然降低了0.5-1个点，目标为6%-6.5%，那么经过下半年的奋战，今年广东省的GDP增速又将完成多少呢？
除了广东以外，多个区域都下调了增速目标，如天津，去年目标5%，实际完成4.5%，今年目标4.5%，那最终会完成多少？
重庆，去年目标8%，实际完成6%，直接下降2个点，今年虽然目标有所降低，但最后能不能如期完成6%，却也有一定难度。
西部、北部城市调低增速目标比较普遍，如新疆、黑龙江、内蒙古、山东等，都分别调低0.5个点。
所以在这样的趋势下，房地产要实现新一轮上涨行情还是比较难。尤其是观望中的下半年楼市。
回到深圳市场，在投机与投资需求被严厉抑制，在更偏向于刚需购房者的市场中，宝安、福田、南山对于自住刚需客都是有上车机会的。
下半年，建议还是以关内二手房为主，开启淘房模式。
以上部分部分数据来源：合富研究院、保利投顾研究院
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