地段优渥决定价值，商圈塑造城市气质。
黄埔区府中心，作为广州东部新崛起的商圈新势力，越发引人瞩目。
5月18日，萝岗奥园广场盛大开业，受到街坊追捧。这是黄埔区府中心第7家开业的商业体。
奥园广场开业庆典剪彩仪式 图/奥园广场公众号
01
区府中心商业版图
在此之前，科学城高德汇（优托邦）、萝岗万达广场、大壮国际广场、飞晟汇、锐丰中心广场、东方汇等6家规模不一的商业体，已陆续建成开业。
还有一家水西敏捷广场，也已建成，现正紧锣密鼓招商，距离开业指日可待。
已开业的五家商业体（从上至下）：万达广场、大壮广场、飞晟汇、锐丰广场和奥园广场。
而在区府地铁萝岗站旁，还有两个商业综合体——萝岗社区留用地商业综合体、合景悠方中心。前者正加快建设中，主体建筑已耸出地面；后者已围蔽启动前期工作。
另在优托邦东侧绿地，还有规划中的新加坡凯德广场。
这还不够，区府开创大道沿线多个总部写字楼项目，比如宝能大湾区总部、合景华南总部，以及归谷科技园，也将布局一定的底商。
至于烂尾多年的巨无霸香雪城，在开发商重启的改造计划中，也将打造成新的大型综合商业体，涵盖餐饮娱乐、商务办公、酒店公寓等多种业态。
以上，大体就是黄埔区府中心三公里范围内的“商业版图”：即便不算几个写字楼项目的底商，纯粹的商业综合体，也高达12家！
区府开创大道沿线，商业体全面开花，将成为名副其实的商业走廊。
02
商业体扎堆会过剩吗
商业体扎堆，坊间的担忧也随之而来：会不会过剩，进而导致恶性竞争？
这种声音，爱拿高德汇（优托邦）这个“前车之鉴”说事。其实，这里面，有着天大的误会。
万达广场建成开业，并不是高德汇转衰的根本原因。“后起之秀”，恰恰暴露了当年“一枝独秀”的硬伤。
高德汇（优托邦）拥有科学城最大的城市广场，可惜平时人气寥寥
高德汇最大硬伤是什么？远离居民区，又无快捷交通，比如地铁。
高德汇距离最近的、可说唯一的住宅小区岭南山畔，将近2公里，显然不是步行逛街首选。而最近的城中村暹岗村，也去到了1公里。
实际上，这两片都靠近6号线的金峰站和暹岗站，反而优先选择同在地铁站旁的万达广场消费。
即便今年21号线科学广场站开通后，优托邦依然不太方便，乘坐地铁需到万达旁的苏元站换乘绕一个圈。如非特殊活动、聚会，何苦来着？
所以，当其他竞争者起来后，优托邦的业态如不加以调整，难有大起色是不必奇怪的。
说到底，这么多商业体，判断它们是否过剩，就看两个指标：一是有没有人口支撑，二看人口的消费力如何。
而科学城经20年高速发展，如今你较好地解决了人口和经济两个关键问题。
03
有人又有钱，消费强劲
有人，又有钱，这是我们对科学城的基本判断。
科学城被公认为广州人才总量最大、创新创业最活跃之地，并非浪得虚名。
过去四年，黄埔常住人口激增近21万人。这一波人口增长潮，又主要涌向了科学城。
数据显示，科学城在设立之初，人口仅有5500人，主要是本地村民。经20年快速发展，科学城常住人口已近20万人，增长高达35倍！
科学城的人口底色，也由村民，置换成了海归、码农、高级技工，以及更多的高校毕业生。
实际上，在官方经常宣传的3000多名海归人才，以及100名领军人才中，绝大部分就在科学城。
各类人才之所以扎堆科学城，只因这里有着广州最密集的高新技术企业，最多的研发机构，最大的企业孵化集群！
一个汇聚全市最多科技企业、人才最集中的地方，其惊人的购买力是无须质疑的。
有两个现象，可以佐证：
其一，科学城近年来楼盘不断崛起，多达20个，但基本都供不应求，且入住率高。
其二，萝岗万达广场，日均客流6万多人，是全国90多家万达广场中最赚钱的一家。
所以，老王近期不惜砸重金，对万达广场外立面“美容”，以期重塑、巩固其在科学城的商业“一哥”地位。
万达广场荧光泡泡跑，现场火爆
“美容”后的万达广场效果图
04
商业体布局两条铁律
坚实的产业基础，海量高素质人口的持续涌入，显然是科学城商业发展的巨大动力。
万达广场日均客流6万多人，已赚得盆满钵满。而科学城20万人，意味着可容纳3个万达广场。而小一些的商业体，至少也能容下八九个，实际上日均客流超两万人，就赚钱了。
何况，科学城的人口，还在源源不断上涨，还有大片空间，需增量人口填补！
所以，在这样一个有高质量经济托底，海量高素质人口支撑的科学城，你还担心商业体开不下去，这是没道理的！
你只需避免高德汇走过的“坑”，跟着居住中心，跟着地铁布局就好了！
你会发现，那些凡是越靠近住宅区、人口越多，交通越便利的商业体，越是活得很滋润。
从万达广场到刚开业的奥园广场，无一不得到了市场的丰厚回报。
比如，地铁香雪站旁的奥园广场，1公里范围内，汇集了保利罗兰国际等6个楼盘和几条人口密集的村居，提供了至少六七万人口。
所以香雪站和苏元站在百度热力图上，表现很红，说明这两个地方客流很旺。
而地铁萝岗站也值得期待。因为旁边两大在建商业体，距离大型住宅小区更近，周边保利罗兰国际、保利香雪山、新福港鼎峰、线坑安置房、宝能文化广场等5个小区，基本都在五六百米左右，步行轻松可达。
加之萝岗站为十字型4线接驳站（地铁6、7号线，有轨3号线，以及一站水西接驳地铁21号线），集聚东西南北向的客流。未来两个商业体开业后，根本无需担心人流问题！
地铁萝岗站旁两大商业体：合景悠方中心（上图）与萝岗社区留用地商业体（下图）
住宅小区为商业体提供稳定的、高质量的客源，而商业体则反过来为住宅小区赋能。
我们发现，楼盘的第一价格通常由地段决定，而后期，商圈则成为决定区域房价的关键因素。
显而易见，小区周边商业体越多，交通越便利，其价值也就越高。
来源：黄埔观察
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