按照新城控股的计划，未来将陆续出售40个项目的股权，总交易对价不超过450亿元。经济观察网记者统计，首批出售的10个项目，拿地时新城控股付出的代价为54.72亿元，这次总交易价格为41.54亿元。也就是说，新城控股出售10个项目收益比拿地支出少了13.18亿元。出售收益低于拿地成本并不意味着新城控股折价出售，由于多数项目拿地时间较晚，也不排除还未缴纳土地出让金的可能。如果新城控股没有缴清土地出让金，那就需要接盘方进行缴纳。
金科领衔接盘 17.2亿买下6项目
新城控股出售的10个项目总权益建筑面积约为161.8万平方米，初略估算，总货值大约为171亿元左右。
首批10个项目分别位于义乌、许昌、常熟、上饶、宿州、平湖、青岛、日照、太原和嘉善等地，除了青岛和日照两个项目，其他项目交易方式均为偿还股东借款或退还股东投资。共有6家房企分食新城控股首批出售的项目，其中金科股份以17.2亿元代价拿到了6个项目的全部股权，龙湖、中骏、仁恒各获得1个项目，中骏、宝龙和旭辉等3家共同获得1个项目股权。义乌项目原为中骏、新城、宝龙和旭辉等4家房企共同所有，今年5月19日获取项目土地，拿地价为16.1亿元，24%股权对应地价为3.86亿元。新城控股退出项目获得1.92亿元收益。许昌项目为4月13日新城和金科联合获取的项目，拿地金额为6.71亿元，51%股权对应拿地金额为3.42亿元。新城控股退出获得1.72亿元回报，只有拿地成本的一半左右。常熟项目3月38日拿地，在10个项目中价格最高，拿地成本达到了14.46亿元。新城将85%股权以12.77亿元出售给仁恒置地，比拿地时少了近5000万元。上饶项目3月12日拿地价格为6.9亿元，出售给金科的交易对价为6.88亿元，折合楼面价为2045.66元/平方米，稍低于拿地成本。宿州项目拿地时间为4月1日，拿地金额为8.72亿元，出售给金科的交易对价只有2.16亿元，只有拿地价的四分之一左右。平湖项目7月1日拿地成本为2.04亿元，出售给金科的交易对价为2.12亿元，稍高于拿地成本。青岛项目位于黄岛区，5月7日拿地成本为2.17亿元，出售给金科的对价为2.26亿元，稍高于拿地成本。日照项目同在5月份拿地，代价为4.14亿元，金科获取日照项目代价为2.06亿元，不到拿地成本的一半。太原项目为6月27日从太原本地一家房企获取，拿地金额为10.44亿元，出售给龙湖的交易金额为9.05亿元，低于拿地成本。嘉善项目位于归谷科技园，6月14日新城控股和中骏联合以7250万元成本拿地。不过根据新城控股公告显示，这次新城出售给中骏的是项目100%股权，交易对价为6000万元。这意味着中骏拿地后并没有在项目中占有股份。
40项目出售几乎完成 预增净现金150亿
经济观察网记者从接近新城人士确认，40个项目出售几乎全部完成，剩余项目交易还在最终谈判阶段，下一批买家还包括招商、新力、阳光城、弘阳等房企。根据公告，新城出售股权的40个项目均为新获取纯住宅项目，于前期开发阶段尚未销售。今年上半年，新城大举拿地，土地投资金额约为550亿元。新城在公告中称，如本轮交易完成，新城可收回部分上半年已支付的土地款，预计可新增净现金约150亿元，上半年土地投资金额可减少至约400亿元。预计可减少该部分项目当年度后续开发成本及费用约30亿元，增加货币资金、改善资产负债结构，提高流动比率，增强偿债能力。新城方面称，交易对价参考项目公司的累计投入确定, 以不低于投入成本收回投资。本轮交易拟转让项目总货值约450亿元，其中2019年可推货值约100亿元、2020年可推货值约250亿元、2021年可推货值约100亿元。
新城方面表示，出售40个项目股权是为了优化公司资产负债结构。前述知情人士透露，新城今年上半年获取的土地中多为合作项目，转卖股权会优先卖给合作方。
经济观察网记者梳理发现，此次首批转让的10个项目中，有2个项目为合作项目，新城通过出售其所持股权全部退出；此外8个项目为新城100%持股项目，其中7个项目将全部股权转让，1个项目转让给仁恒85％股权、新城还保留15%股权。王振华涉案后，新城对外强调2700亿年度销售目标不变。新城方面表示，接下来会进一步聚焦“住宅+商业”双轮驱动的长期发展战略，有计划、有步骤地优化公司资产负债结构。在2019年度2700亿元销售目标的基础上，保持2020年及2021年销售规模平稳，并据此优化现有土地储备，积极回笼资金，控制负债规模。持续发展投资性房地产，在2019年度40亿元租金和管理费收入的基础上，2020 年、2021年投资性房地产的租金和管理费收入目标不低于60亿元和90亿元。
（来源：经济观察报）
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