中报系列 ｜ 雅居乐：稳步增长的主业与跨越发展的多元业务

（来源：丁昱祖评楼）

和往年一样，雅居乐集团的主席兼总裁陈卓林，如约出现在2019年的中期业绩会上。从半年报的数据来看，雅居乐（03383.hk）2019年上半年的成绩单还是比较亮眼的，全口径合约销售金额达582亿元，销售增速达25%，高于TOP30房企平均10.96%的增长率。全年目标的完成率为52%，也高于TOP30房企46%的目标完成率。

这几年，雅居乐一直保持稳速前进的状态。千亿之后，雅居乐在深耕地产主业的同时，积极拓展的多元化产业也取得了不错成绩，规模稳步上升。

01销售：目标已完成52% 2019年上半年，雅居乐合约销售金额582亿元，同比增长25.03%，合约销售面积405.9万平方米，同比增长14.31%。相比于TOP30房企销售金额10.96%的平均增长率。雅居乐表现还是比较突出的，提出2019年的预售目标为1130亿元,上半年已达成52%的目标完成率，高于TOP30房企46%的完成率。数据显示，雅居乐2019年总可售资源超2000亿元，除去上半年已推出的22个项目外，下半年还将推售26个新项目。更值得一提的是，这些新项目包含了五个产业小镇项目，预计将助力企业冲击销售业绩。整体来看，完成全年销售目标问题不大。

从销售分布来看，大湾区仍是销售贡献的主力军，销售面积占比与2018年相当，为28%。其余预售面积来源于全国多个区域且分布均匀。根据业绩发布会消息，限购政策仍对海南销售有较大影响，但海南和云南总销售占比只下降了4个百分点，说明云南旅游板块的销售能在一定程度上规避这种影响。与此同时，企业积极推进“2+3+N”策略，战略深耕城市群贡献率达55%。

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投资：加大投资一二线

2019年上半年雅居乐新增28幅土地，新拓展了6个城市布局。新增土地建筑面积692万平方米，总价288亿元。权益土地建面581万方，同比增长25.5%；权益拿地金额232亿元，同比增长14.3%。

值得注意的是，楼板价的上升主要是因为新增土储在一二线城市的占比提高，由2018年的19%上升至32%，这符合雅居乐“拿好地，不拿错地”的审慎态度，同时也规避了市场分化环境下可能带来的三四线城市拿地风险。其中，值得一提的是，雅居乐在6月以31.8亿元摘得北京一宗地块，这是企业首度在北京公开市场拿地。预期企业未来仍将保持这种趋势，将投资重点偏向一二线和核心城市周边具有辐射能力的优质三线城市。

雅居乐2019年上半年新增的28幅地块中，5幅为产业拿地，建筑面积占比达48%。雅居乐在8月3日发布了“乐活天地”的产业IP，将原先的文旅地产战略升级为“文旅+产业”，大力发展文旅板块，包括山东威海冠军体育小镇和河南巩义的罗曼小镇在内的多个特色小镇将陆续落地。一方面，大规模产业拿地后续可以给这些项目提供持续的销售支持。另一方面，通过产城融合项目，可以与政府建立良好的合作关系，也有利于塑造品牌形象。03

财务：归母净利润率提升

上半年雅居乐集团实现营业收入271.14亿元，同比增长12.0%，营业收入的增长一方面归功于销售业绩的稳步增长带来的房地产结转收入提高，另一方面上半年雅生活营业收入同比59.4%的高增长也是集团营收提升的重要因素。雅居乐集团上半年实现归母净利润50.77亿元，同比增长35.1%，归母净利率18.7%明显领先行业水平。截止至2019年中，雅居乐集团共持有现金415.88亿元，仍然能够覆盖企业短期债务361.12亿元，偿债压力不大。业绩会上，雅居乐管理层也透露下半年考虑发债，融资收紧的政策环境下企业仍在积极调整疏通现金流解决偿债问题。

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多元化：多元化收入占比提升至9%

雅居乐的多元业务营收占比正在逐年增长，上半年营收贡献率9%，其中物业管理占比达到6%，已初具规模，且营收增长仍然保持高速。2019年上半年集团收入中雅居乐物业管理收入同比上涨63.9%达到22.41亿元，盈利能力相比去年同期有所提升。2018年雅生活上市后，借助资金优势连续收购多家物管企业，取得了规模的快速增长，雅生活2019年上半年在管面积2.11亿平方米, 同比上升52.9%; 合约面积3.25亿平方米, 同比上升41.2%。在雅生活2019年的项目来源中，双股东雅居乐及绿地贡献的在管面积分别为23.9%和3.7%，也就意味着物业规模的的增长主要来源于第三方。此外环保业务发展持续高速，对企业营收贡献率相比去年翻倍，房管、建设业务持续推进中。根据企业公告，2019年上半年集团环保业务实现收入4.74亿元，经营利润2.25亿元，且未来仍将持续增大环保业务的投资，随着环保业务的规模持续增大，未来可能成为企业多元业务收入的另外一重要来源。另外根据企业公告，2018年布局的房管业务目前已覆盖成渝、大湾区、长三角等多个城市群，且已经为企业带来利润，建设业务同样也在稳步推进中，目前覆盖78个城市，为超过30家地产公司提供相关服务。

在市场环境对地产行业并不宽松的情况下，雅居乐通过多元业务的协同发展不仅扩展了新的利润增长点，同时也构建完成了更加稳健的业务结构。对热爱长跑的陈卓林而言，雅居乐并不单纯追求速度，能实现有质量的规模增长，才是更重要的。