作者：李佳
“华润置地面临着在当代中国经济背景下一个中年油腻男的焦虑问题”。在2019年华润置地（01109.HK）华北大区商务品牌发布会上，华润置地副总裁、华北大区总经理蒋智生这样形容现在的华润置地。
从华润置地2019年中期业绩公告来看，今年上半年华润置地实现签约额1188.19亿元，同比增长26%；实现签约面积625.97万平米，同比增长9.6%。而去年同期，华润置地的签约额同比增速为36.3%，签约面积同比增速为25.7%。两个指标都下滑了超过10个百分点，销售增速明显放缓。
还不到“三十而立”的华润置地在焦虑什么？
收入增速放缓，毛利率下滑
财报显示，上半年华润置地实现营业收入458.5亿元，同比增长4.7%。而去年同期对应的收入增速为40.4%，2019年华润置地的营收水平几乎不变，增速明显放缓。
近年来，华润置地的行业排名始终在TOP10左右徘徊，但却与TOP5的差距越来越大。为扩大规模，2018年华润置地提出要正式转向“城市综合投资开发运营商”，并作势要加大商业板块扩张速度。
从收入细分来看，去年增速高达42.5%的开发物业收入，在今年上半年仅同比增长0.3%，为366.1亿元。而去年增速为22.1%投资物业（包括酒店经营）租金收入，在今年上半年的同比增长率提高到30.4%，为57亿元，全年顺利突破百亿元也成为大概率事件。
同时，华润置地的投资物业也显示出了较强的盈利能力。上半年投资物业整体毛利率由去年同期的66.6%小幅上升至67.6%。而因结算项目结构变化，华润置地开发物业的结算为毛利率36%，与去年同期的48.6%相比，下降了12.6个百分点。华润置地上半年的综合毛利率也从去年同期的48.1%下降至38.2%。
面对市场质疑公司毛利率下滑的问题，唐勇直言：“去年上半年跟今年上半年一样，一线城市和二线城市的结算占85%~86%。只是去年深圳湾悦府项目有72%的高毛利把整个结算毛利数字拉高了，我觉得那是历史高点，今年开始回落到正常水准。预计全年毛利率在35%~40%。”
从规模上来看，目前商业地产仍无法与物业销售相提并论。财报显示，2019年上半年，华润置地物业投资业务收入占总收入比例仅12.43%，显然，物业开发板块，依然是华润置地盈利的主要来源。
新增土储创新高，去化压力逐年减轻
开发物业作为华润置地当前的主要收入来源，在土地储备上也显示出了华润置地的野心。
从2018年开始，华润置地在土地市场就格外活跃，去年华润置地逆势拿地103宗、销售金额首次突破两千亿。为了应对日渐激烈的规模竞争，华润置地在2019年上半年的拿地再次创出新高。根据克而瑞发布的2019年1-8月新增货值榜单显示，华润置地新增货值总额位列第五。
华润置地2019年上半年以总地价820.6亿元(权益低价527亿元)增持了39宗土地，新增土储计容面积约1021万平方米，同比增长24.8%。其中开发物业936万平方米，持有物业85万平方米。期内，华润置地新进入张家口、汕尾、宜宾、宜昌、崇左等5个城市。从拿地的占比来看，一线城市为11%，二线城市为60%，三线城市为29%。
截至2019年6月，华润置地的土地储备已经覆盖全球75个城市，总土地储备达到6737平方米。其中开发物业土地储备面积5767万平米，投资物业土地储备面积970万平米，一、二线及具有产业支撑的三线城市土地储备占比达84.6%。上半年期末土地储备倍数为10.76，同比增长15.1%，位于行业中位数水平。
近5年来看，华润置地存货的扩张势头逐年增强。2018年由于土地储备的大量增加导致华润置地的存货同比增加30.9%至3055.95亿元，2019年上半年，华润置地的存货达到3505.96，较年初增长14.7%。同时，平均预收账款达到2122.72亿元，同比增加58.2%。“存货/平均预收账款”指标降至1.65，同比下降16.7%，显示公司去化速度较快，去化压力与同行业企业相比较小。
华润置地的预收账款周转率在2014年至2018年从1.25降至0.78，一直处于逐步下滑的状态。2019年上半年华润置地的预收账款周转率同比下降33.3%至0.22，预收账款结转收入的速度进一步下降，预收账款周转率也位于行业较低水平。
净负债微增，长期偿债压力较重
华润置地的大手笔拿地也导致了负债的增加。2014年至2018年公司负债总额分别为2452亿元、2651亿元、2879亿元、3362亿元和4750亿元，五年时间总负债增长2298亿元。截至2019年上半年，华润置地的负债总额已突破5000亿元。
上半年，华润置地调整后的资产负债率为61.6%，较上年末上升约0.6个百分点；而净负债率较上年末上升约10个百分点至43.58%，增幅较大。
将华润置地的债务指标放进行业内作比较可以发现，华润置地的杠杆水平均位于行业中位数之下，显示公司债务压力较轻，整体风险可控。另外，凭借央企背景，华润置地2019上半年的平均融资成本为4.45%，较2018年微跌2个基点，继续保持行业最低水平。
上半年，华润置地的现金及银行结存为631.59亿元，同比增加3.76%。但对比2018年同期34.74%的增长率，出现明显放缓。公司调整后的速动比率为1.14，高于行业标准值“1”，较2018年末增长5.6%，短期偿债能力较好。
通过“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”指标来分析企业的长期偿债能力。近几年来看，华润置地的长期偿债能力表现相对较差，反映企业长期偿债能力的指标。
2019年上半年华润置地“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”指标数值为0.6，较2018年末的0.66下降9.1%，长期偿债能力继续下滑。
一向稳健的华润置地，其“中年焦虑”不外乎是来自扩张和转型的压力。“如果将这种焦虑转化为行动，会使华润置地在未来的竞争中、在行业的变化过程中继续前行。”在2019年中期业绩会上唐勇这样解读“中年焦虑”。
而对于公司唐勇依然充满信心，“一间优秀的公司经得起时间的检验，而不仅仅争当短跑冠军。华润置地面对诸多环境多变挑战，我们有信心在挑战中找到机遇，在不确定中把握确定，秉承对股东承诺，在审慎管理风险基础上，实现高质量增长。”
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