房企进入多元化转型浪潮，产业地产成为众多开发商抢滩的新蓝海。粤港澳大湾区建设全面发力，珠江东西两岸将通过产业协同分工，以及湾区城市在交通、边界的融合与产业、政策的错位发展下，走向共融。经历十年黄金发展期的房地产，从开发时代迈入了存量时代，城市更新成为主战场。近期推出的M0（新型产业用地）拥有拿地成本低，且还能配备写字楼和居住配套的特点，成为城市更新领域的热题。在这些新环境下，产业地产这片热土有哪些值得期待的新机遇？全球领先的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行进行了多维度的解读。
城市更新全面提速 M0一跃成“新宠”？
城市更新可有效盘活存量土地，使陈旧、收益低或闲置的资产焕发新生，是城市发展及经济增长的重要一环。近年随着城市更新力度的加大，数据显示2017年至今，城市更新的重心正由旧居住小区改造向旧厂、旧村改造偏移。
（图1 2017-2019年广州城市更新项目类型，来源：广州市人民政府《广州市2018年城市更新年度计划 》、《广州市2017年城市更新项目和资金计划》、广州市发展和改革委员会《广州市2019年重点建设项目计划》）
戴德梁行广州产业地产部助理董事张婷婷介绍，除了旧厂、旧村改造项目的增多，城市更新接下来的核心是产业的回归，并正从单纯改善居住环境的第二阶段向第三阶段产城融合的新社区演进。在政策上，广州加大对旧厂房更新的扶持力度，2017年“工改工”旧政是以协议方式供地，并按市场评估地价的40%计收出让金，而2019年新政推出后，则无需缴纳土地出让金。在移交公益性用地上，2017年旧政规定将不低于项目总用地面积15%的用地，用于城市公建配套等公益性建设，建成后需无偿移交政府，今年新政下“工改工”仅需按控规移交公益性用地。
城市更新尤其注重产业的更新，在新旧结合的基础上焕新原有产业，以及通过资源引入、新的规划，带动产业跨越升级。在此背景下，“新鲜出炉”的M0（新型产业用地）备受关注。M0（新型产业用地）是为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。即在工业用地（M类）中增加新型产业用地（M0），具体是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。
相对传统工业用地，M0有哪些优势？
在容积率上，各城市传统工业用地容积率在1.0到2.0之间，而M0容积率在3.0至5.0之间，土地利用效率大幅提高。
M0允许更丰富的用地类型，传统工业用地配套面积不得超过总用地的7%,或不超过15%的总建筑面积，而在广州M0新规下，配置行政办公、配套型住宅及公共服务设施不大于总计容面积的30%。
土地在满足特定条件下可分割登记、转让，最多可将产业用房的50%进行分割转让，用于引入从事生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业。
拿地成本仅为同地段公用地的20%计收，有效降低企业拿地成本。
在众多优势加持下，M0又有哪些限制？
需要向政府无偿移交部分产业用房。属于新增M0，需要移交至少10%产业用房，而属于出让后调整为M0的地块，这个数字为20%。
政府对供地前后均有严格监管。供地前需要签署投入产出监管协议,且将协议纳入土地供应文件,对产业门类、投资强度、产出效率等指标皆有规定；供地后要在不同阶段进行评估考核。
M0选址有何倾向？
M0优先在存量工业用地、村级工业园、珠三角(广州)国家自主创新示范区、广深科技创新走廊、产业集聚区周边、连片更新改造区域等范围选址。区块内选址的，面积控制在所属区块面积的10%以内。预计产业基础雄厚的黄埔、增城、南沙有望迎来较多的M0机会。
张婷婷总结，M0显著的地价成本优势，或将推动其成为城郊写字楼市场的强力竞争者。与此同时，严格的监管与分割再转让限制，体现了政府杜绝产业地产房产化、“打擦边球”行为的决心。要想顺利拿下M0，通过第三方机构获取工业大户、纳税大户等产业资源支持或成重要手段。
谁将成为湾区产业价值高地？
产业地产的核心是产业，“以产促城、以城兴产”可持续为城市发展赋能。近年来，技术更新迭代的发展及生产效率的提速，使企业产能过剩现象浮出水面，加之物流业高速发展，对工厂布局产生影响，不少知名外企关停国内工厂，制造业进入洗牌期。为此，政府大力推动供给侧改革，并重点激励和扶持“强胜劣汰”后的企业，施行减税降费、调整产业结构及管理涉企收费等政策。产业转型升级进入关键期，消费品行业在物流发展、产品更新换代块及个性化需求高企下，从以往的劳动密集型向着精细化发展，产业碎片化趋势显著。而基础制造业则因对大型生产设备、空间的依赖等，走向产业链聚集化。戴德梁行广州产业地产部董事及主管黄文礼介绍，粤港澳大湾区的产业格局中，珠江东岸依托广深科技走廊，以碎片化产业为主。而珠江西岸则借助先进装备制造业产业带，成为集聚化产业的主力军。东西两岸通过不同的产业分工协同发展。
（图2 大湾区东西两岸的产业协同分工，来源：戴德梁行产业地产部）
大湾区将11个城市紧密关联，共融发展趋势呼之欲出。黄文礼分析，在此背景下，产城融合、城市更新及M0用地都值得关注。广州在城市底蕴、产业基础、人才积累及政策支持上都有绝佳优势，是湾区难得一见的“全能选手”，配备良好产业基础的中新知识城、南沙新区有望成为产业地产价值高地，而受湾区政策、基础设施红利辐射下的南沙庆盛、增城新塘及中山翠亨等区域，潜能无限。
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