广州天河单价10万+的普通一手住宅，已经在路上。
7月17日，广州市规划和自然资源局公布实施《冼村地块控制性详细规划》成果。在N次调整控规后，冼村再次减商增住。
耐人寻味的背后，部分现实是天河区近几年一手住宅奇缺。
过去4年，天河只卖了一宗袖珍地。如今2019年已经过半，计划供应的4宗宅地仍未挂出。
冼村周边数个小区的刚需二手住宅售价已8万+了，这里新房售价10万+，几成定数。
卖地最少、旧改最少，未来天河区的新房更加难以高攀。
卖地少，天河四年方得一地
千金难买天河宅地。
今年2月28日，天河区盼来自2015年6月以后出让的首宗宅地（兼容商业）——黄埔大道东646号地块。在12家房企厮杀两小时56轮后，以楼面地价37465元/平加自持住宅建筑面积55%的比例成交。
该宗地可建设用地仅28125平，住宅部分建面仅69939平。在自持55%后，实际可入市销售的建面不过是31472.6平。假设以近七年天河区网签套均面积123平计算，将来仅为天河添加256套新房。
当前，天河区的一手住宅已接近“断供”。
自2014年至今，天河区总共成交12宗宅地，共打造9个楼盘。除总建面85万平的珠江花城未来几年尚有供应；及今年2月成交的宅地可能在一两年后入市外，其他7个楼盘已经交楼，仅个别楼盘尚有少量尾货。
按照供地计划，天河区仍有4宗宅地将于今年出让，累计可提供总建面220688平方米。事实上，即便这四宗地未像过去几年那样“爽约”，以123平/套计算，大约可提供1794套房，还不够天河区卖一年。
也正因于此，天河区一手住宅供应的“断供”现象，愈发严重。今年上半年天河区一手住宅供应同比大减56%，其供应减少幅度全广州最厉害。
供不应求，未来置业天河更加艰难。
旧改少，单价10万+的刚需产品已上路
雪上加霜的是，天河区的旧改亦有“断供”趋势。
作为广州经济最重磅区，天河的旧改步伐全广州最快。在当前已完成全面改造的5个村（猎德村、林和村、琶洲村、杨箕村、潭村）中，天河区占了三个。
毕竟是广州最核心区，这里早期以农田居多，且多已开发，城中村相对其他区显少。目前，天河正在改造建设的城中村有冼村和小新塘村。其他城中村虽也已启动旧改的相关工作，但从去年至今，尚未有城中村进入公开招标合作企业环节。
从今年广州已启动公开招标的17条城中村看，无一来自天河。
据了解，近期，天河金融城周边已有两个城中村正在启动旧改的相关工作。
比邻天河区国际金融城东区的宦溪村，自今年5月起考虑重启旧村改造，这里周边有个一手住宅在售少量尾货，均价5万+。
在7月12日至14日，同样比邻金融城的员村石东第二、三、四股份合作经济区，亦给村民派发改造宣传资料。该村最近的大型社区有美林海岸花园，目前二手房价6万+。
与其他区相比，天河现正启动的（不含已改造的）旧村改造个数在全市排名倒数第二，其个数仅为黄埔、白云、番禺的一半（甚至不到一半）。
旧改村庄少，且已启动改造的村非富即贵，等多年以后入市销售，更将拔高天河住宅售价的天际线。
如果不出意外，等冼村旧改的一手住宅面市，单价10万+已是定数。届时即便是刚需户型，也得掏付千万总价。
居天河不易，置业宜早莫迟
从广州中原监测阳光家缘数据可见，上半年广州中心四区的一手住宅均价均已破5万+。销售均价前四名分别是越秀区58966元/平、天河54087元/平，海珠51095元/平，荔湾50489元/平。
而从上半年二手住宅成交看，天河区的二手住宅网签均价高达47944元/平，全市最贵。每平方米甚至高越秀区（40029元）7915元。在珠江新城，这里的二手电梯住宅更是动辄8万+起步，多个楼盘二手均价突破10万+。
都说物以稀为贵。目前天河中心无论一手房还是二手房几近全广州最贵。而这四年天河区成交的宅地预计仅供应200多套，且旧改项目亦未及时跟上供应，不排除届时天河新房真的“断供”，置业天河更加艰难。
要住天河，置业宜早不宜迟。
事实上，当前天河区仍有亲民的置业门槛。
从上半年天河区网签的一手住宅套均价格可见，越秀695万元/套，天河554万元/套，海珠533万元/平，荔湾578万元/套。天河区的套均总价排名第三。
（珠江花城区位图）
作为当前天河区主力供货大盘，位于智谷片区奥体新城板块的珠江花城是目前中心四区少有的一手售价“4字头”楼盘，打造了76平至139平的三至五房，总价仅330万元起。
（珠江花城76平板房的客厅）
其产品有建面76㎡3房，82㎡3房，86㎡带主套4房，115㎡4+1房，139㎡5房，在同等面积下可多得一间房。那些二胎之家，不必买豪宅户型，亦可轻易获得四房。
（珠江花城82平3房板房客厅）
项目的经典户型86㎡，做成了南向带主套4房。入户花园超7㎡，做书房或房间皆可；厨房还有小工作阳台；客厅出景观阳台。另三个房间都采光通透，主卧带套间设计，卫生间亦有全明飘窗。如此设计，全广州找不出第二个楼盘。
（珠江花城86平4房户型图）
难得的是，珠江花城还打造了2-18岁的名校教育配套：7200㎡的普惠幼儿园和2400㎡的双托儿所，2万㎡的省一级标准公办小学（已封顶）；直线距离社区不到1公里有90班制的初高中完全中学——执信中学天河校区（在建中）。
自2015年建设之初，天河区教育局就安排了天河最好的名校资源落址于此。据坊间消息，楼盘配套小学将在华阳、体育东、先烈东等天河省一级标准小学中选取。
珠江花城还是双地铁大盘——规划中的19号线茅岗路站就在珠江花城家门口，7号线二期姬堂站亦在附近，小区内亦配有4500㎡大型公交总站。
正出于此，珠江花城继2018年后，再成2019年广州红盘，上半年劲销26亿元。
（珠江花城二期开盘现场）
据了解，目前珠江花城主推二期76㎡3房，82㎡3房，86㎡带主套4房。今年9月将加推二期全新产品，货量有限，把握入手。
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