素有“旧改之王”之称的佳兆业集团，如今被业界誉为“城市更新专家”。
这种称谓上的转换，其实映射了过去十多年间国内城市更新事业的认知迭代与阶段进化。
城市更新是关于设计、建筑、规划的科学与艺术，作为“城市更新专家”的佳兆业，现在把在项目实践过程中积累的城市更新的认识和经验，梳理、凝练成了一本厚厚的书。
近期，在佳兆业2019粤港澳大湾区城市更新高峰论坛上，佳兆业集团重磅发布了《城市运营核心逻辑》，这是佳兆业美好生活系列丛书之一，由中信出版集团出版。
《城市运营核心逻辑》也是佳兆业的城市更新白皮书，这本书按照一个完整的逻辑，有思路、有模式、有案例、有分析，深入浅出地对城市更新进行了系统阐述，力求将城市更新的过去、现在及未来真切地呈现在读者面前。
我们常将城市更新称为“旧改”（旧城改造），但实际上，城市更新超越了物质形态的改造范畴，内涵扩展到城市结构、功能体系及产业结构的更新与升级。
如《城市运营核心逻辑》书中所述，城市更新的目的是对城市中某个衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建议，以全新的城市功能替换衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
永续的城市更新
在英国伦敦的泰晤士河北岸，这里已经是发展了上千年的老城区，如今却依然能看到很多脚手架施工作业的场景，那些工程就是在对老城区进行更新改造，以此延续千年老城的独特魅力与全新活力。
城市更新是一个永续过程并且贯穿于城市发展的各个阶段，又在不同发展阶段呈现出不同的更新模式，并且出现了相似的迭代特征。
历史经验表明，城市更新在第一阶段的最大特点是大规模地拆旧建新，第二阶段的关注点逐步转向了社会效益的综合性行动，第三阶段逐渐过渡到以保护、传承和创新提升为主的更新方式。
现阶段对城市更新形成了一个基本共识，从经济的角度来看，城市更新并不意味着“大拆大建”。
深圳是国内较早启动城市更新的城市。早期深圳市政府逐渐发现旧城改造依靠政府或者村股份公司的力量进行改造，难以获得全面成功，后来逐渐开始尝试引进在政府主导下开发商与村股份公司进行合作改造的模式。
这种模式由政府负责政策制定、规划论证和前期研究，以及实施过程中的管理、监督、协调和拆赔策略制定，由股份公司出面参与拆迁谈判及补偿安置过程，而开发商则作为出资方负责回迁房建设、商品房建设与出售等工作。
目前看来，这种模式可以最有效地调动政府、开发商和村民三方博弈的力量，并且在最大程度上实现多方共赢。
佳兆业也在这一模式的主导之下，广泛地参与了深圳市的城市更新事业，并进一步推动了深圳城市更新进程，积累、沉淀大量经验的同时，也给深圳创建了诸多光彩夺目的城市地标与活力。
作为最早进入城市更新领域的房地产企业之一，佳兆业早在1999年就以深圳“桂芳园”项目的烂尾更新一战成名。
此后，佳兆业便将城市更新作为自身的重要战略性业务并进军了全国市场，城市更新业务遍及深圳、广州、北京和上海等全国主要城市，其业务涵盖了旧工厂、烂尾楼、旧城区和旧村落等城市更新的所有领域。
凭借过去19年以来的沉淀和积累，佳兆业的城市更新业务已经形成了一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设和运营服务等方面的成熟运作模式，拥有近600名精通规划设计、法律法规和商业谈判等专业的旧改人才。
到目前，佳兆业已经成功打造了包括深圳佳兆业中心、深圳佳兆业城市广场、深圳大鹏佳兆业广场、深圳佳兆业大都汇、广州中石化大厦、珠海佳兆业水岸华都等众多经典城市更新案例。
凭借在城市更新方面的丰富经验，佳兆业集团目前在深圳、广州及中山等7个粤港澳大湾区城市内，坐拥了大量优质旧改项目资源，也为佳兆业集团实现跨越式发展奠定了坚实的基础。
从烂尾楼到城市地标
其中，佳兆业操作的深圳佳兆业中心项目尤其出彩，不仅为深圳福田区成功打造了一个地标建筑，也深远地推动了深圳城市更新政策的完善与创新。
位于深圳福田区上步南路与南园路交会处的佳兆业中心，前身是深圳著名的烂尾楼“子悦台”。当时这个烂尾项目像一块疮疤一样耸立在深圳的黄金地段，被人们视为深圳栏位楼盘的标志。
子悦台项目原名是“深圳民航大厦”，占地面积约1万平方米，总建筑面积约8.8万平方米。项目原发展商在1992年获得子悦台项目土地使用权，1993年11月开工建设，原计划在1999年4月竣工并投入使用。
但子悦台项目在2000年9月因资金问题全面停工。2003年7月份，广东省高级人民法院裁定拍卖已被查封的子悦台项目。拍卖之时据不完全统计，子悦台项目拖欠工程款、小业主购房款和银行贷款约5亿元。
2003年11月份，佳兆业通过拍卖正式接手了子悦台项目，这是当年深圳拍卖会中成交的最大一宗烂尾楼项目，也是广东省当年拍卖标的中最大的烂尾楼项目。
2005年4月份，佳兆业推动了子悦台项目开始复工，改造后的子悦台项目获得了一个新名字——佳兆业中心。
但佳兆业改造子悦台项目也面临着多重限制，且都是历史遗留问题。
深圳的土地性质通常只有商业、办公和住宅三类，而子悦台项目的市场定位不属于传统的商业和住宅。
项目此前的土地用途是办公写字楼，原产品定位为大户型办公物业，以高端企业为目标客户，但随着中心区商务环境的不断完善及市政府的西移，该片区吸引大型公司客户进驻已经不可能。更糟糕的是，项目所在地区尚无商务办公的氛围，原有的产品定位也不可行。
结合子悦台项目的地理位置，经过多轮研讨以后，该项目被定位为“坐拥地铁上盖的都市新商务豪庭”，这样的定位突出了项目的最大卖点——地铁与地段相结合的唯一性。
佳兆业对项目进行改造之后，子悦台项目产品定位调整为商业服务公寓。项目调整的主要措施包括改变原有的大户型设计，将户型细化等。另外，佳兆业对该项目的外观也追求高端大气，提升物业档次。
自此，佳兆业耗费了两年多时间，将这个从前的烂尾建筑物从户型、外立面和会所等方面，重新包装为高档酒店式公寓“深圳佳兆业中心”，也成为佳兆业第一个住宅兼商业综合开发项目。
尤其值得一提的是，佳兆业在对子悦台项目的改造过程中，推动了深圳市房地产政策的进步，弥补了政策漏洞，使得许多楼盘因政策而产生的历史遗留问题得以解决。这让政府找到了合适的单点突破口，成为政府出台新政策的重要步骤。
具体而言，佳兆业操盘的子悦台项目推动深圳市政府出台了惠及52个问题楼盘的政策，一揽子解决了许多遗留已久的重大问题。
2004年底，深圳市批复了《关于子悦台等52个问题楼盘的处理意见》，其中有四点影响深远。
一是允许问题楼盘项目进行合作建房，也允许直接置换土地使用权的受让方不进行招标、拍卖或挂牌；二是免除因拖欠地价款而产生的利息、滞纳金及相应土地使用费；三是顺延土地使用期限的起始时间，并签订《土地使用权出让合同补充协议》；四是因设计变更而增加的建筑面积不能超过原先批准的建筑面积的5%。
当年佳兆业对子悦台项目完成的城市更新，实现了一举多得、多方共赢。
对政府而言，盘活了闲置资源，改造了不良资产，让区域商业繁荣，税收收入得以增加，同时提升了城市的吸引力。政府因为该项目而出台的新政策，也会继续指导深圳未来房地产市场的发展，为其健康发展提供坚实的法律依据。
站在整个城市的角度来看，子悦台项目从烂尾建筑物涅槃蜕变成地标性的佳兆业中心，大幅提升了城市形象。
最后，也是最为重要的一点，佳兆业对子悦台项目的接手和成功改造，有效地避免了社会矛盾的进一步激化，消除了由此造成的消极的社会影响。子悦台项目前期开发是一笔不小的投资，银行、信托、供应商、建筑单位、投资人和民间借贷者等多方参与其中。所以，当初子悦台项目的烂尾，多方受损。
但这一系列问题和隐患，也随着佳兆业中心的成功改造迎刃而解。
无止境的探索、实践
城市更新的内涵也包括资产运营，佳兆业除了大刀阔斧地参与旧城改造项目，同时也十分重视打造、培育资产管理与运营的能力。
佳兆业在上海开业运营了旗下长租公寓及联合办公品牌“创享域”的旗舰项目——创享域·上海交通路社区。
这个旗舰项目涵盖了公寓式酒店及联合办公两大产品线，商业配套齐全，是一座24小时运营的“全时之城”，助力中小企业实现创业梦想的“造梦之城”，具有文创气息的“文创之城”，以及拥有T台入口、环形跑道、花园和露台的“自然之城”。
创享域·上海交通路社区分为A、B、C三栋主楼及配套辅楼，形成一个独立园区，建筑面积约4.34万平方米。原来的经营业态为度假酒店、会议中心、俱乐部及配套餐饮等，运营效益一般。
佳兆业创享域在2017年9月份通过长期租赁的形式拿下该项目的A区和B区，建筑面积为3.36万平方米，并重新定位为主打公寓酒店与创客办公及配套相关商业设施的一个创新型长期租赁空间。
再加之由业主自行改造的经营传统办公及休闲体育配套的C区，使得该项目由之前的传统运营功能模式转型升级为一个现代化立体创客空间。
如在《城市运营核心逻辑》书中所述，佳兆业在城市更新过程中不断探索和实践，力求找到一条最合适的路径。
根据佳兆业多年的时间总结，以及对北京、上海、广州和深圳等重要城市相关政策的研究，结合国内外城市更新的具体案例，希望能为中国房地产行业和城市更新模式提供参考意见。
城市更新贯穿城市发展的各个阶段，已经由过去的粗放开发向精细化、多元化提升转变，在这个转变过程中，要综合考虑产业、政策和消费等多因素对城市更新的驱动作用，比较不同城市的实施方式和特点，选择合适的模式。
城市更新也不只是物理空间的改造，更是经济、民生、科技和文化的提升。城市更新不仅更新了城市，也更新了生活方式，更新了人与人及经济组织之间的关系。
（开发商供稿）
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