李宇嘉：房产税箭在弦上，对楼市将有何影响？

中新经纬客户端5月24日电 题：《李宇嘉：房产税箭在弦上，对楼市将有何影响？》

作者 李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

近日，财政部等4部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会，房地产税的试点窗口打开。

广义的“房地产税”，是指对房地产占有、交易和收益等环节征收的各类税项的总称。这里，我们暂不谈占有和交易环节的税种，比如契税、增值税、个人所得税和土地增值税等。我们的研究，只局限于房地产保有环节征收的税种，即大家所说的“房产税”。

房产税，已经箭在弦上

当前，楼市推行“长效机制”，目的之一是“稳地价、稳房价、稳预期”，另一个目的是楼市体量要稳住，不能明显下行。但房价不断上涨的情况下，存量房交易环节合计税率占到房产价值的5%-10%，一次性支出十几万、几十万的税费，成为房产交易的一大障碍。

这两年，各地二手房交易量占比下降，其中一个重要原因是交易税费太重。如果下调交易税率，对楼市无疑是火上浇油，上调交易税费，则更加不利于二手房盘活。海量二手房被迫拿在手里，而新房源源不断转化为二手房。于是，形成了“堰塞湖”。

要对这个“堰塞湖”引流，就要把前端交易环节过重的税负，转到后端的保有环节。一方面，降低购房成本，把一次性支出的巨额税款，摊薄、拉长至几十年支付；另一方面，将整个存量房市场激活，形成一二手房市场的循环，新房市场才有源头活水，这才是健康的住房消费。

房产保值增值的理财观，深入人心。疫情后，这种理财观、资产观更加明显，表现在“抱团涨价”和炒房投资行为。不动产已变相拉大了收入差距。

而税收除了组织财政收入，还有调节收入差距、调控宏观经济的作用。不管是强调包容性增长，还是促进“双循环”中“内循环”的发展，都亟待税收来调节。

启动房产税，具有重大的制度变革意义。开征房产税，标志意义就是将房地产税收链条上的税负向后移，减轻前端高税负的压力，强化后端购房者对产品质量的诉求（征收房产税，购房者对房屋的质量要求更高了），并倒逼开发商提高产品质量，而税负下降也有助于开发商好好做产品。

房产税该怎么实施？

这一轮房产税试点，可谓天时地利人和。一边推进立法，一边搞试点。技术条件也已经具备，比如不动产统一登记，不动产评估的机构、方法（批量评估）、系统已经建立。

更关键的是，评估价格作为征税依据已经被接受了。在深圳，对二手房交易中缴纳多少税，原来存在“阴阳合同”，买卖双方说了算，现在要按政府评估价缴纳。之前，关于争议处理（比如评估的合理性），业内很担忧，觉得百姓和市场可能不接受，现来看并非如此，银行都已按二手房指导价给小业主贷款。

房产税，从0到1比较难，从1到2就简单了，关键是要迈出这一步。

关于房产税征收，笔者认为，中短期内，房产税决不可能替代土地财政和房地产税收。有研究显示，房产税税率只有达到10%-20%，才能替代房地产全部税收，但纳税人是无法承受的，对楼市的冲击也很大。所以说，房地产税征收以后，前端的税负会下降，保持综合税负稳定，这是个缓慢的过程。

结合国际惯例，中短期内房产税税率预计将在1%-3%，且按评估价的一定折扣征收，大概占纳税人年收入3%左右，对弱势群体、公共部门房产还有优惠，当然也可能会对每个人有一定的免税面积。

小产权房，尽管条件或许还不具备，也可能是要征税的。因为，房地产税对应着政府提供的公共服务，只要享受到了公共服务，就应该纳税。

房产税对楼市有何影响？

房产税对房价和楼市的影响是大家最关心的。

从国外经验看，房产税影响房价但不决定房价。相反，如果房产税能用到本区域教育、安保、道路和环境保护上，房产税征得越多，本区域的公共服务修缮得越好、供给得越多，对房价稳定或上涨是有利的。

相反，如果这个区域房价下降，征到的税就少了，公共服务设施无法维护，老百姓就会用脚投票，不愿意住在那里，而居住的人少了、买房的人少了，会导致房价进一步下降，从而形成房价下跌和公共服务短缺的恶性循环，这在美国加州、密歇根等地方都发生过。

所以，不要以为征收房产税是坏事，也不要以为高税率是坏事，只要征到的税收及使用账目公开，能用到本区域，就是好事。（中新经纬APP）

李宇嘉

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